Bij de aankoop van vastgoed komen enkele juridische mijlpalen kijken. Wij vroegen advocaat Roel Janssens enige toelichting bij vastgoedtransacties.

Geert: Dag Roel. Welkom op onze podcast. Ik zou het met u graag hebben over een aantal juridische topics bij vastgoedtransacties. Misschien kunnen we beginnen bij de basis. We hebben bij een vastgoedtransactie twee fases: een compromis en een akte. Wat is juist het verschil?

Roel: Het compromis komt voor de akte. Een compromis is een juridisch bindend document, waarin de ene partij, de verkoper, een pand, een perceel grond of wat dan ook, gaat verkopen aan de toekomstige eigenaar. Dan wordt er gezegd dat pand tegen die prijs met dat voorschot en dat wordt verkocht.

Geert: Dan zitten we nog niet bij de notaris.

Roel: Neen, absoluut niet. De volgende stap is dan inderdaad met een notaris. Een notaris is een officieel bevoegd en beëdigd ambtenaar, die dan datgene wat er eerst werd overeengekomen in de compromis, zijn de ik ga dat dan wanneer de akte wordt verleden, meestal vier maanden na het compromis, wie had dat in een officiële akte gieten, kwestie dat een ieder in België weet: Die persoon heeft dat goed verkocht voor die prijs aan die persoon en dat is nu de nieuwe eigenaar.

Geert: Kunnen er tussen beide documenten nog veel verschillen zitten?

Roel: Normaal gezien niet, maar een compromis bevat niet alle informatie, die wel in die akte staat. Die notariële akte heeft het over allerhande erfdienstbaarheden, die er eventueel zouden kunnen zijn, over de watertoets, andere juridische zaken die daar moeten instaan. Is daar een voorkooprecht of in het slechtste geval is daar een probleem, een bouwmisdrijf of werd een bijvoorbeeld een pand gekocht met een bouwvergunning die voor een bepaalde datum nog verder moet worden afgewerkt? Dat staat allemaal in die notariële akte.

Geert: De reden waarom we met twee fases werken, is dat omdat we dan bij een beëdigd beroep gaan, bij de notaris, om de verkoop van die eigendom dan echt te registreren voor het grote publiek?

Roel: Inderdaad. Dat heeft die bedoeling.

Geert: Zijn er in die fase van compromis momenten waarop ik toch nog onder te koop uit kan geraken? Ik denk dan bijvoorbeeld aan een opschortende voorwaarde.

Roel: Dat zou ik inderdaad zeker aanraden. Je moet op voorhand goed nadenken, want op een gegeven moment kan je misschien gedwongen worden om iets te gaan kopen. Gedwongen is misschien een groot woord, maar het is zeker nuttig om opschortende voorwaarden op te nemen, bijvoorbeeld financieel gezien. Je gaat het pand kopen onder voorwaarden van het verkrijgen van een lening. Het zou lastig zijn als je zegt: Ik wil dat pand kopen. Je krijgt nadien geen lening bij een bepaalde bank, dan kan je als eigenaar verkoper zeggen: Ik ga u dat pand verkopen. Ik wil van u zien dat u effectief die lening gaat krijgen.

Dan is het ook interessant dat u als toekomstige eigenaar – aankoper effectief bij drie banken langs gaat, om te gaan bevragen of u de lening krijgt. Als u de lening niet krijgt… U hebt wel degelijk een juridisch bindend document ondertekend. Men zou kunnen zeggen: Er staat geen ontbindende voorwaarde in. U bent daardoor gebonden. Met andere woorden: Dan zou de eigenaar – verkoper, de toekomstige eigenaar – aankoper kunnen verplichten om dat pand of dat perceel grond te gaan kopen. Vandaar is het nuttig om een ontbindende voorwaarde, een opschortende voorwaarde te laten opnemen.

Geert: Vanaf welk moment spreken van een compromis? Ik kan me voorstellen dat die volledig het volledig de format volgt van een akte, maar dat is volgens mij niet nodig. Kan het bijvoorbeeld ook zijn dat er mailverkeer tussen beide partijen is geweest met een afspraak over de prijs, over het goed? Wanneer spreken we over een compromis?

Roel: U zegt mailverkeer, waarin er wordt gezegd: Ik ben eigenaar over dat pand in u gaat dat pand kopen tegen die prijs voor een bepaalde datum. Dat is minstens al een begin van bewijs. Het is uiteraard interessanter om een nog iets betere versie dan enkel mails te hebben. Een juridisch bindend document met twee handtekeningen en een datum verdient uiteraard de voorkeur. Op dat moment zou je kunnen zeggen: die mail die tussen die twee partijen bestaat is evident ook al minstens een soort voorakkoord.

Geert: De makelaars spreken vaan van aankoop verkoop beloftes. Is er verschil tussen een compromis in een aankoop verkoop belofte?

Roel: Dat is als het ware de aankoop verkoop belofte voor de compromis. Dat compromis wordt evident gevolgd door de notariële akte. Een aankoop verkoop belofte heeft als grote voordeel (tegenover een compromis) dat de eigenaar verkoper op die moment weet: Ik heb hier een potentiële koper. Die meneer of mevrouw wil dat pand gaan kopen. Ik ga een tijdje mijn pand als het ware bevriezen, zodat de toekomstige eigenaar koper kan kijken krijgen keer inderdaad mijn leningen of als er bijvoorbeeld een probleem is van regularisatie van een bouwmisdrijf of je hebt een pand gekocht in ruwbouw dat nog verder moet worden afgewerkt en dat heeft jaren stil gelegen, waardoor die bouwvergunning moet worden geüpdatet aan de nieuwe regels, dat dat effectief ook allemaal gaat lukken.

Het zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat hij geen lening krijgt, dat er geen regularisatie mogelijkheden zijn, zodat er geen nieuwe bouwvergunning wordt afgeleverd. Dan weet die persoon: Ik heb dat een tijd bevroren. U moet daar eventueel ook een vergoeding voor betalen: de optie vergoeding. Dan kan het handig zijn om, als er daar x aantal problemen zich kunnen voordoen, je zegt: Neen, ik ga geen compromis tekenen. Ik ga wel een aankoop verkoopbelofte ondertekenen, omdat ik weet dat er x aantal problemen zijn. Ik ga mij nu nog niet juridisch binden, wat uiteraard niet wil zeggen dat de aankoop verkoop belofte niet juridisch bindend is.

Geert: Het is eigenlijk een fase die nog voor de compromis komt.

Roel: Inderdaad. We zouden per definitie kunnen zeggen: We skippen de compromis. We gaan rechtstreeks van de aankoop verkoop belofte naar de akte. Dat zou je inderdaad kunnen doen. Als je op een gegeven moment ziet: Ik krijg mijn lening, maar vooral: alle problemen met bijvoorbeeld vergunningen worden opgelost. We gaan rechtstreeks naar de compromis. We gaan naar de notaris. Ja, dat kan perfect.

Geert: Als ik een appartement ga aankopen, zijn er nog een aantal andere zaken waarmee ik geconfronteerd word. Een belangrijk begrip is de basisakte. Wat is een basisakte in een appartementencomplex?

Roel: Een basisakte is zoals het woord zelf zegt: een basis, waarin alles omtrent dat gebouw staat beschreven. Het is als het ware een technische fiche van het gebouw. Het bestaat uit zo veel verdiepingen, zo veel appartementen. Er is een lift, een trapzaal, een huishoudelijk regelement. Er zijn x aantal andere zaken waar je rekening mee moet houden. Die staan daar in beschreven. Bijvoorbeeld hier in Antwerpen is het gelijkvloers commercieel vastgoed. Op de eerste verdieping mag een een vrij beroep uitbaten. Alle andere verdiepingen zijn bijvoorbeeld bestemd voor bewoning.

Geert: Hoe moet ik mezelf daar juridisch tegenover stellen?

Roel: Onder een basisakte kan je niet uit. Als jij een bepaald pand, een appartement koopt, heb je je aankoopbelofte, vervolgens de compromis en dan de notariele akte. De notaris zal zeggen: Hier is uw basisakte, gelieve u daar aan te conformeren. U kan niet zeggen: Ik koop een appartement in dat gebouw en de basisakte ga ik me even niet houden. Dat is niet voor mij bestemd. Dat is voor de anderen. Neen, sorry. Die geldt voor iedereen.

Geert: Dat wil zeggen dat er nog een introducties is van aantal andere begrippen. De vme is er zo één. De vereniging van mede-eigenaars.

Roel: Je koopt een appartement in een appartementsgebouw en dan heb je de vme, de vereniging van de mede-eigenaar. U bent privatief eigenaar van een appartement, samen met alle andere privatieve eigenaars. In een appartementsgebouw zijn er ook nog de niet privatieve delen, de gemeenschappelijke delen. Die moet evident ook worden onderhouden en worden beheerd, worden nagekeken. Dat wordt gedaan door de vme.

De vme is een juridische entiteit, met een kbo nummer, die zich bezig houdt met het beheer en het onderhoud van de niet privatieve, de gemeenschappelijke delen van dat appartementsgebouw. De vme zal een syndicus aangesteld, die zich met de dagdagelijkse taken gaat bezig houden: de maandelijkse glazenwasser, het wekelijkse restafval, papier en karton buiten zetten. Een item dat daar bij hoort is de commissaris van de rekeningen.

De vme gaat effectief een syndicus gelasten om het dagelijkse beheer en onderhoud te gaan doen, maar als er grote werken zijn, zoals alle daken aanpassen, dan moet er niet alleen reservekapitaal worden voorzien. Op een gegeven moet je een offerte gaan opvragen, uiteraard bij voorkeur meerdere offertes bij diverse dakwerkers. Die offertes moeten worden voorgelegd aan de vme. Die moeten worden gecontroleerd door die commissaris van de rekeningen. Dan zal er met de jaarlijkse algemene vergadering…

Geert: Een commissaris is een medebewoner.

Roel: Een commissaris is inderdaad een medewoning, die dat gedurende 1 of 2 jaar of nog langer, naargelang de tijd die die man of vrouw daaraan wil spenderen, gaat nakijken. Die offertes die worden voorgelegd tijdens de algemene vergadering. Dakwerker x, y of ze wordt voorgesteld de daarover en zal dan in dat jaar de werken gaan uitvoeren. De commissaris zal de facturen en de betaling gaan controleren.

Geert: Is het mandaat van de syndicus beperkt in tijd?

Roel: Als de vme wordt geconfronteerd met een syndicus die de kantjes er afloopt of in het slechtste geval financieel sjoemelt of zich bezig houdt met vriendjespolitiek met allerhande firma’s, dan kan u met een algemene vergadering zeggen: Syndicus, wij zijn niet meer tevreden over u. Wij willen iemand anders aangesteld zien. Dat kan inderdaad perfect. Iemand zomaar buitenwerken gaat niet. Dat moet gebaseerd worden op bepaalde klachten, die aantoonbaar moeten kunnen zijn. Dan zal er een andere syndicus worden aangesteld.

Geert: Als we gaan kijken naar de bouwfase, welke garanties heb ik als eigenaar of als bouwheer of als koper dat dat complex, dat appartementencomplex volledig gaat gebouwd worden? Ik denk dan bijvoorbeeld aan de wet breyne.

Roel: De wet breyne bestaat sinds juli ’71. Die wetgeving bestaat ongeveer 50 jaar. Dat is een heel mooie wet in die zin dat jij als toekomstige eigenaar, bouwer weet: dat gebouw bestaat uit zoveel elementen. Dat kost zo veel en in zo veel schrijven moet ik betalen. Op datum x zal worden opgeleverd. De aannemer weet dan: Ik moet dat gebouw bouwen. Ik moet dan beginnen en ik moet dan eindigen. Ik krijg om de zo veel weken of maanden die bedragen.

Die bedragen moeten conformeren aan de kosten. Je kan niet zeggen: Ik vraag 50 procent op voorhand. Ik ga dan even rustig afwachten in dan snel snel het één en het ander in elkaar steken. Ik geef een voorbeeld. Er moet een bouwput worden gegraven voor de parkings. Dan moet de kost van die parkings ongeveer overeenkomen met wat je als voorschot, als aannemer, gaat vragen aan de bouwmeester.

Geert: Stel nu dat die aannemer, die promotor op dat moment faillet gaat, in vereffening gaat, hoeveel garantie heb ik dat mijn gebouw dan gebouwd wordt?

Roel: Dan wordt het moeilijk. Dan zijn er 3 mogelijkheden. Heb je bijvoorbeeld het eerste voorschot betaald voor de kelder, dan wordt er bij een faillissement een curator aangesteld, onder de ondernemingsrechtbank. Er is ook een rechter-commissaris. Dan zou je als eigenaar, als bouwheer contact moeten opnemen met de curator en zeggen aan die man of vrouw: Ik heb een voorschot betaald. Die aannemer is failliet. Gaat die aannemer dat nog bouwen of gaat die aannemer dat niet meer bouwen? Kan dat voorschot worden terugbetaald?

Een volgende optie zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat die aannemer halverwege de werken failliet gaat. Dat is natuurlijk heel lastig. Ook hier moet je contact opnemen met de curator en vragen: We hebben voorschotten betaald. De volgende fase is betaald, maar nog niet uitgevoerd. Gaat de aannemer dat effectief verder bouwen ja of nee?

De derde optie is: alles staat er. Alles is opgeleverd of toch bijna. Dan gaat die aannemer failliet. Wat gebeurt er met de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer? Ook hier weer: Neem contact op met de curator en die zal zeggen wat er daar eventueel kan gedaan worden naar aansprakelijkheden, naar eventuele terugbetalingen van bepaalde voorschotten.

Geert: We zitten in de fase van oplevering. Daar zijn ook weer twee begrippen. De voorlopige oplevering en de definitieve oplevering. Wat is het verschil?

Roel: Een voorlopige oplevering is niet definitief. Die is voorlopig in die zin: uw pand of uw appartementsgebouw werd gerealiseerd en dan zou ik toch wel durven aan om zeker als eigenaar, bouwheer, opdrachtgever, om met uw aannemer, eventueel vergezeld van uw architect, letterlijk van beneden tot boven, in elke kamer na te gaan: Is dit hier allemaal conform gebouwd? Dat gaat over kleine details. Klemmen de deuren niet? Komt er water uit de kraan? Gaat het licht aan? Geeft de chauffage voldoende warmte? Dan moet je kamer per kamer aangeven wat de problemen zijn.

Geert: Hoe ver gaat mijn verantwoordelijkheid als eigenaar? Gaat dat tot mijn privatieve delen, mijn appartementje? Is dat bijvoorbeeld ook als ik in de lift iets fout zie, tegels die fout gelegd zijn? Hoe gaan we daar mee om, met die publieke delen?

Roel: Privatief is dat evident. Ik ben privatieve eigenaar van een bepaald appartement. Dit zijn de problemen in de keuken, de badkamer, de gang, de slaapkamer en uw living. Bij de vme kan je zeggen: Ik ben mede-eigenaar in de vme. Ik heb een probleem gezien op mijn verdieping, in de liftkoker of in de trapzaal. Daar op de gang werkt dat bepaald licht niet. Op dat moment heb jij als eigenaar twee petjes op. De problemen aan de gemeenschappelijke delen geef je door aan de vme.

Geert: Hoeveel tijd zit er tussen een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering?

Roel: Een jaar. Binnen het jaar, liefst sneller uiteraard, moeten de problemen worden opgelost door de aannemer. Ook op dat moment is het van belang dat je bij de definitieve oplevering andermaal een rondgang houdt. Dan is het belangrijk dat je de lijst van de voorlopige oplevering bij de hand hebt. Dan kan je zeggen: In die kamer was er dat probleem. Is dat opgelost? Ja, het is opgelost. Je kan het afvinken. Dan heb je de definitieve oplevering, één jaar na de voorlopige oplevering. Dan begint de tienjarige aansprakelijkheid.

Geert: Binnen dat jaar ga ik het appartement zelf wel betreden.

Roel: Absoluut. Op dat moment kan je zeggen: Ik ga in het pand wonen. Als het een verhuurpand betreft, kan je dat pand al verhuren.

Geert: Elk gebouw zet zich. Een praktisch voorbeeld is een scheurtje in het pleister. In hoeverre is die aannemer voor dat soort zaken verantwoordelijk.

Roel: Om te beginnen moet je het probleem melden aan de aannemer. In die ruimte is een bepaald gebrek. Je moet dat bewijzen met een foto, met een meetlat. Zo kan je aantonen: Dit scheurtje is zo lang op die datum. Het is erger geworden, want op die datum is het langer geworden. Zonder bewijs kan je uiteraard niks aantonen, maar dan zijn er twee zaken. Je kan kijken naar de normen van het wtcb om te zien is dit effectief een serieus probleem of is niet iets wat eigenlijk min of meer normaal is?

Niet elk scheurtje hoeft per definitie een groot probleem te zijn. Als dat een serieus probleem is, moet je dat evident melden. Dan gaat het over structurele problemen. Dan is het aan de aannemer om dat probleem te gaan oplossen.

Geert: Stel, de relatie met aannemer zit niet meer zo goed. We hebben am honderd keer klachten gemeld, maar er gebeurt niks. Zijn er dan nog drukkingsmiddel voor mij als koper, die ik kan gebruiken richting die aannemer?

Roel: Je hebt een aantal mails gestuurd en je hebt eventueel een aangetekende ingebrekestelling gestuurd. Je zou kunnen proberen om via een commissie bouw uw probleem op te lossen, via een externe bemiddelaar, dus iemand die totaal vreemd is voor zowel u als voor de aannemer. Wij hebben een probleem. We komen er niet uit. Bemiddelaar, probeer eens het één en het ander te ontmijnen.

Als het echt niet anders kan, dan is een advocaat, die zich bezig houdt met bouwrecht, de volgende stap. Een advocaat kan een bemiddelende de rol spelen. Als het ook hier niet lukt, dan zal er een procedure gestart moeten worden voor de rechtbank, al dan niet met de aanstelling van een gerechtsdeskundige.

Geert: Roel, wij sluiten altijd af met een aantal heel concrete tips, om de mensen toch iets iets heel duidelijk mee te geven voor een nieuwe koper, iemand die vastgoed gaat kopen. Welke juridische tips wil jij meegeven?

Roel: Doe uw huiswerk, zowel bij banken als bij aannemers, als bij architecten. Ga bij verschillende mensen langs. Vraag referenties. Ga op werven kijken, werven die niet alleen nu lopende zijn, maar ook werven die al afgewerkt zijn om nadien te gaan kijken: Is dit vlot gelopen? Iedereen heeft tegenwoordig een smartphone. U hebt uw bewijs in handen. U neemt een foto en u mailt die naar uw architect of naar uw aannemer. Dan kan u vertellen: Ik heb hier vandaag dat probleem vastgesteld. Ik zou dat graag willen opgelost hebben. Daar is niks verkeerd mee, met op die manier het één en het ander te gaan melden.

Melden moet je uiteraard doen, want als het een serieus probleem kan worden op termijn, dan kan er in het slechtste geval een structureel probleem uit voortkomen. Zonder bewijs heb je geen eis. Probeer uw dossier rustig op te bouwen. U hebt daarvoor zelf de middelen in handen. Als het eventueel nodig is, dan zijn er mogelijkheden om het probleem te gaan ontmijnen aan de hand van bemiddelaars, advocaten.

Geert: Roel, ik vond het een heel interessant gesprek. Ik heb veel bijgeleerd over een aantal juridische topics. Hartelijk dank om op deze podcast aanwezig te zijn .

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.