Investeren in vastgoed met een hefboom

Gunther De Wilde, vastgoedondernemer en auteur bracht zijn eigen expertise samen in een cursus waarin hij mensen begeleid in het investeren in vastgoed. Wij nodigden hem uit voor een interview over het investeren in vastgoed met een hefboom.

Geert: Dag Gunther, welkom bij onze podcast. Het is misschien interessant voor de mensen dat u zichzelf even kort voorstelt.

Gunther: Eerst en vooral: dank u voor de uitnodiging. Ik zit zelf al zo’n 20 tal jaren in het vastgoed als investeerder, echt de hands-on investeerder. Ik ben heel jong begonnen, op mijn 25 heb ik eigenlijk mijn eerste pandje gekocht, gerenoveerd, beginnen te verhuren. Dan heb ik een volgend pand gekocht en heel snel naar 10 panden kunnen schalen. Op een bepaald moment waren er mensen uit mijn omgeving die vroegen: Hoe doe jij dat, als die panden kopen op zo’n jonge leeftijd? Daar moet je toch heel veel geld voor hebben. Wil je eens uitleggen hoe dat gebeurt? Zo zijn we dan gekomen tot een cursus, een driedaagse cursus, die we twee jaar geleden gestart zijn. Daar leren mensen van a tot z investeren in vastgoed.

Geert: Uw expertise ligt voornamelijk in het investeren in vastgoed met privévermogen. We zien vandaag, zeker door corona, veel mensen die interesse hebben in het aankopen van aandelen. Is dat nog altijd interessant?

Gunther: Ik denk dat het beleggen in aandelen zeker en vast een element kan zijn van uw totale financiële portefeuille. Je ziet meer en meer jonge mensen op de beurs spelen, dus ik denk dat dat een goede tendens dat jongeren en mensen in het algemeen zich interesseren in financiële ontwikkeling. Zelf ben ik absoluut fan van vastgoed in bakstenen, om tal van redenen.

Een eerste reden is de hefboom. Met ander woorden: de banken gaan je centen lenen, om vastgoed aan te kopen. Het zijn uw huurders die de lening deels afbetalen. Die hefboom heb je niet wanneer je wilt investeren in crypto currency. Het grote voordeel is toch die hefboom van de banken.

Ten tweede: ik ben enorm fan van vastgoed, omdat het tastbaar is. Je kiest zelf. Je doet zelf de liggingsanalyse en je screent zelf grondig uw huurders en je doet de communicatie met de huurders. Het beheer doe je zelf. Van a tot z ben je de chauffeur van je investering en dat is uiteraard met aandelen niet zo. In welk bedrijf investeer ik? Wat is de echte exit-strategie van dat bedrijf? Willen men dat doorverkopen? Is het een familiale kmo? Je bent veel minder de chauffeur van het verhaal, terwijl je bij het investeren in vastgoed alles van a tot z in handen hebt.

Geert: Als we dan gaan kijken naar de risicoprofielen binnen investeringen… Een investering kan een zeer risicovolle investering zijn of een minder risicovolle investering. Waar moet ik vastgoed zo’n beetje inschalen?

Gunther: Vastgoed zit zeker en vast bij de veilige investeringen. Als je gewoon de data bekijkt sinds 1970 in ons land, dan is vastgoed +- twee procent per jaar, blijvend, gestegen. Dat is een zeer stabiele investering en vooral een bescherming tegen inflatie. Geld op de bank brengt niets meer op. Het kost ons zelfs geld. Ik zeg weleens dat inflatie de grootste belasting is die we betalen, zonder dat we het beseffen.

Geert: U zegt zelf: we gaan geld kunnen lenen bij de bank. Een grote factor is: Wat kost dat geld dan? Hoe zie jij daar de toekomst? Gaan die rentevoeten nog lang laag blijven of gaat dat veranderen?

Gunther: Dat zal toch een tijdje laag blijven. Absoluut, omdat men de economie weer moet aanzwengelen na corona. In c gaat dat niet massaal stijgen. Je hebt mensen die momenteel volop vast lenen, omdat ze zeggen kijk: de rentes staan historisch laag. Ik weet perfect: Dit zijn mijn huurinkomsten. Dit is mijn leningslast. Anderzijds, de iets risicovollere investeerder investeert nog altijd met een variabele. Ook die variabele is gelimiteerd in de hoogte. Het zijn gouden tijden. Eigenlijk is geld bijna gratis te lenen. Het zijn gouden tijden voor mensen die goed kunnen inkopen.

Geert: Wat zijn zo de types vastgoed waar ik naar moet kijken als jonge of nieuwe investeerder? Waar moet ik mij op focussen?

Gunther: Elk type pand is een evenwichtsoefening, tussen risico en rendement. Ik geef een bijvoorbeeld: een 2 slaapkamerflat geeft een mooi rendement, maar is ook praktisch geen risico. Je weet dat daar een grote markt voor is. Studentenflats geven ook een mooi rendement, zijn uiteraard heel liggingsgevoelig. Initiatieven van de universiteiten zelf, noem maar op. Commercieel kan je ook slim verhuren. Dan heb je een hoger rendementen, maar uiteraard is daar het risico op leegstandn het risico op een aantal maanden overbrugging tussen twee bedrijven groter. Het is altijd een evenwichtsoefening. Hoe hoger het risico, hoe hoger het rendement en omgekeerd. Als ik er een topper moet uitkiezen: een standaard 2 slaapkamerappartement is een blijver. Dat zal altijd zo blijven.

Geert: Dat is een veilige haven.

Gunther: Absoluut, een veilige haven. Studios geven ook mooie rendementen. Daar zijn iets meer wissels, maar als je de verbrekingsvergoeding duidelijk uitlegt aan je huurder en die int, dan kom je eigenlijk ook daar aan heel sterke rendementen.

Geert: Stel dat ik meerdere panden ga aankopen, dat ik het budget heb om meerdere appartementen aan te kopen, ga ik dan telkens voor 2 slaapkamerappartementen of is het misschien veiliger van een mix te doen?

Gunther: Ik zal altijd aanraden om een mix te maken. 80% kunnen 2 slaapkamersappartemente zijn, maar 1 slaapkamer, voor mensen die alleenstaand zijn of voor een startend koppel raakt altijd verhuurd. Daar is altijd een publiek voor. 80% van mijn totale portefeuille is in residentieel vastgoed, omdat ik geloof dat vastgoed een blijver is. Het is een dak boven uw hoofd. We gaan morgen niet in kartonnen dozen gaan leven, om het zo te zeggen. Residentieel vastgoed is een veilige haven, gecombineerd met kantoorvastgoed, flexkantoren, studentenkamers. Een mix met iets meer risico, maar 80% kies je gewoon voor het residentiële en dan zit je safe.

Geert: Heel veel mensen komen bij jou opleiding volgen. Je hebt natuurlijk veel zicht op het type investeerder. Ik heb verstaan dat ook mensen die de volledige som kunnen neerleggen, er nog altijd voor kiezen om een banklening aan te gaan. Ze leggen het volledige bedrag niet zelf, maar ze gaan de bank mee inschakelen. Waarom zou ik dat doen?

Gunther: Het hefboomeffect is in feite de heilige graal van vastgoed investeren. Daar mag je nooit tegen loochenen. We hebben thuis geleerd dat je geen schulden mag maken. Vandaar dat veel mensen zeggen: Ik ga meteen betalen, met de eigen inbreng zo veel mogelijk. Dat is een grote fout die veel mensen maken: geen gebruik maken van de hefboomeffect van extern geld. Er is een verschil tussen een goede schulden en slechte schulden. Slechte schulden zijn schulden waar jij elke dag zelf voor moet gaan verwerken, om die af te betalen. Goede schulden zijn de soorten schulden die door andere mensen afbetaald worden, door jouw huurders, met andere woorden.

We gebruiken een aantal rekentools en op het einde van de rit zie je: Hoe meer je leent, hoe meer rendement je hebt op eigen middelen en vooral hoe meer eigen middelen dat je overhoudt om naar een volgend pand door te schakelen.

Geert: Wat is voor jou het ideale rendement waar ik vandaag mag op rekenen? Stel ik koop een 2 slaapkamerappartement, waar mag ik mij ongeveer op focussen?

Gunther: Dat verschilt enorm van type pand tot type pand. Als je op de bestaande vastgoedmarkt afgaat, dan is dat bij mij op een netto rendement van 4%. Tien maanden huurinkomsten, gedeeld door de totale aankoop, plus kosten, plus notariskosten. 4% is daar voor mij de parameter. Op eigen middelen is dat 10%. Voor iemand die een vastgoedpand koop voor zijn kinderen, om op het einde van de rit een van de rit een mooie exit-strategie te hebben, is 2,5 of 3% ook al heel goed. Het is heel persoonlijk. Welk type pand je kiest, hangt vooral af van waarom je het koopt en wat je looptijd.

Geert: Is vier procent vandaag nog haalbaar, gezien de prijsstijging?

Gunther: Dat is haalbaar, als je uiteraard goed ruimtelijke uitvoeringsplannen kan lezen, gewestplannen kan lezen, bij bestaand vastgoed. Voor niewbouwvastgoed is dat niet meer aan de orde, maar het hangt altijd af mijn persoonlijke strategie. Is dat vooral cashflow, via huurinkomsten, creeren of is dat op lange termijn patrimonium uitbouw voor de familie? Je gaat in het geval van nieuwbouw minder direct huurrendement hebben, maar indirect met die jaarlijkse meerwaarde, gaat u op het einde van de rit wel een mooiere som met dat type pand hebben.

Ikzelf heb geen kinderen, dus ik ben een echte cashflow investeerder, maar heel veel van onze cursisten kopen een vastgoedpand als appeltje voor de dorst, bovenop mijn pensioen. Dat is een gans andere strategie, kwalitatiever panden ook.

Geert: Misschien even terugkomen op dat bestaand vastgoed: Ik koop een 2 slaapkamerappartement in de binnenstad. Wat is het kostenpatroon dat ik daar mag verwachten? Dat is toch vaak een groot vraagteken.

Gunther: Renovatiekosten, dat is een schil die je zelf een beetje moet aanleren, om die goed kunnen in te schatten. Die renovatiekosten moet je bij je aankoopprijs tellen en uiteraard meenemen in jouw rendementsberekening. Als dat appartementen zijn waar enkel een beetje verfwerken en opsmukwerken moeten gebeuren, is dat een gans andere kost, mag een 200 euro per vierkante meter tellen. Moet je nieuwe leidingen slijpen en andere zaken technisch in orde zetten, dan kunnen de kosten rap oplopen tot een 400 euro per vierkante meter. Wees heel voorzichtig met die inschattingen.

Geert: Daar heb ik bij nieuwbouw net iets minder zorgen.

Gunther: Uiteraard. Bij nieuwbouw zie je meteen wat je koopt. Je hebt een iets lager rendement, maar je hebt ook geen zorgen. Kies vooral het type pand dat bij jou persoonlijk past. Als je geen handige harrie bent, als je geen team van klussers kan aansturen of als u dat niet wenst te doen… Als u uw tijd daarin wil investeren, dan koop je beter bestaand vastgoed.

Geert: Je hangt altijd vast aan je risico. Ik versta dat je met een nieuwbouwappartement in een vrij veilige haven zit en dat je er toch een stevig rendement op kan krijgen. Je hebt twee dingen aangekaart. Je hebt de meerwaarde van het vastgoed, maar je hebt ook de huurindexatie, prijzen die stijgen. Heb je daar een idee of die huurprijzen in toekomst gelijk gaan blijven of dat die nog exponentieel gaan stijgen?

Gunther: De huurmarkt in vlaanderen gaat stijgen. Dat is geen issue. De bevolkingsgroei is één. De vergrijzing is twee, door betere gezondheidszorg. Er zijn meer en meer één ouder gezinnen, met andere woorden meer echtscheidingen, spijtig genoeg. Ook het levensbestendig wonen neemt toe. Er zijn heel wat thuisdiensten die je kan gaan laten afleveren. Jonge koppels huren langer voor ze gaan kopen. Sinds de bankencrisis in 2008 is de eigen inbreng voor een eigen woning (niet voor een beleggingspand) hoger geworden.

Al die factoren bij elkaar, maakt dat de huurmarkt enorm gaat stijgen en dat we zelfs spreken over een kleine 500.000 units die echt zo zullen nodig zijn tegen 2040. Wanneer m’n Vlaanderen en België vergelijkt met bijvoorbeeld Nederland, dan zitten wij met een enorm lage huurmarkt.

Geert: Ik hoor u zeggen dat er een verschil is tussen eigen inbreng in een eigen pand en eigen inbreng in een beleggingspand. Wat is daar juist het verschil?

Gunther: Jonge investeerders krijgen geen lening voor een eigen woning maar wel voor een beleggingspand. Banken gaan voor een beleggingspand uw toekomstige huurinkomsten meetellen, weliswaar min 20 of 25 procent. Als dat bij uw inkomen van een job of van uw bedrijf komt, dan ga je sneller een lening krijgen voor een beleggingspand dan voor een eigen woonst.

Geert: Toch zal er altijd nog een eigen inbreng verwacht worden.

Gunther: De standaard vuistregel is bij startende investeerders 20 en 80%. 20 procent plus kosten eigen inbreng. 80 procent gaat de bank als hefboom aan jou uitlenen. Ik zie nog altijd cursisten die met een sterkbankdossier bulletkrediet krijgen of 90 en 10% quotiteit krijgen, maar dan moet je steven in je schoenen staan en vooral een heel sterk bankdossier hebben.

Geert: Kan je dat misschien eens kort toelichten voor een nieuwe investeerder, wat een bulletkrediet juist is?

Gunther: Een bulletkrediet is een extra sterke hefboom, omdat je eigenlijk enkel interesten en nog geen kapitaal. Gedurende een bepaalde looptijd betaal je enkel interesten af, waardoor je een hele mooie, positieve cashflow hebt ten opzichte van uw huurinkomsten. Op het einde van de rit moet gans die som gaan terugbetalen.

Je moet dus een duidelijke exit strategie hebben of een bepaald pand verkopen of een unit uit een blokje gaan verkopen of een bedrijf of een erfenis of noem maar op. Je moet het op een bepaald moment gaan terugbetalen, maar het houdt jou kredietwaardig gedurende heel de looptijd. Het is een enorm sterke krediet.

Geert: Daar gaan de banken waarschijnlijk wel een pak kristischer zijn.

Gunther: Banken kijken naar twee zaken: de terugbetalingscapaciteit. Kan Gunther de investeerder terugbetalen? Dat is één element. Een tweede element is waarborg. Welke garantie heeft de bank wanneer Gunther, de investeerder, niet meer terugbetaalt aan de bank. Kunnen we dan onze hand leggen op het pand of op andere panden? Dat zijn twee elementen die je in een bankdossier heel sterk naar voor moet brengen: de terugbetalingscapaciteit bewijzen en garanties voor de bank moest er iets mislopen. Hoe zouden we zelf zijn als we centjes uitlenen?

Geert: Dat is hoe in het verleden vastgoedcrisisen gestart zijn: te flexibele kredieten met een te hoge hefboom die heel de markt eigenlijk opblazen.

Gunther: Een gezond evenwicht is cruciaal, maar ik wil dat toch wel even nuanceren. Het vastgoedlandschap in Vlaanderen is in mijn ogen enorm veilig. De bubbels die we in Amerika en in Nederland gekend hebben, gaan we hier niet hebben om drie grote redenen. We betalen vrij hoge registratierechten. Op een beleggingspand is dat 10%, dus ook die registratiekosten wil je, de dag dat je gaat doorverkopen, recuperen.

Een tweede element is de meerwaardebelasting. Als je een meerwaarde creeert, ga je vandaag op morgen niet gaan doorverkopen, want die wil je toch ook vermijden. Privaat is dat vijf jaar houden en dan in valt die weg, maar anders is het 16,5 procent op een gebouw, op bouwgronden 33%, dus dat wil je vermijden.

Ten derde zitten de Belgen in de top 3 van de beste spaarders in Europa. Met andere woorden: na een crisis als corona, heb je gezien dat mensen hun dak boven het hoofd niet meteen moeten gaan verkopen.

Die drie elementen maken dat we zeer behoed zijn en veilig zitten in Vlaanderen met ons vastgoed voor een bubbel. Het kost wel wat meer, dus het knaagt wel een beetje aan onze rendementen, maar je investeert in echte real value in Vlaanderen. Ik ben geen fan van de cowboyverhalen in Amerika, Engeland en Nederland. Dat is geen stabiele vastgoedmarkt en dat hebben wij in België eigenlijk wel.

Geert: Een aantal regulerende factoren koelen de markt tijdig en voldoende af.

Gunther: Eén ding is zeker in Vlaanderen: taksen betalen gaan we moeten doen en dat heeft een reden. Het houdt onze vastgoedmarkt stabiel. Dat geeft mij een veilig en goed gevoel.

Geert: Onze klanten hebben het gevoel dat de prijzen toch snel stijgen, dat alles duurder wordt. Wat is jouw gevoel daarbij?

Gunther: Het huurpubliek stijgt. Meer mensen kunnen die eigen inbreng voor een eigen woning niet meer betalen. De banken vragen sinds 2008 een hogere inbreng. Met andere woorden: We krijgen 2 markten. We krijgen effectief een investeerderspubliek en we krijgen een huurderspubliek. Spijtig genoeg is dat gewoon de realiteit. Een jong koppel kan het in snelheid niet halen van een investeerder, die al zijn huiswerk bij de bank gemaakt heeft, die niet moet aankopen met een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering. Dat zijn allemaal elementen die de prijzen omhoog duwen.

Corona heeft ook zeker zijn rol en dat zal nog een tijdje duren. Ik vergelijk het altijd met met een groep emotionele kopers, die we in een arena gehouden hebben en ineens laten we die arena open en gaan al die mensen op zoek naar hun droomwoning. Emotioneel aangekocht, niet puur vanuit ratio en rendement en dat weegt nu op de markt. Ik verwacht die druk toch nog een aantal maanden. Het is al iets erger geweest, dus het is een beetje aan het afnemen, maar het zal nog zijn effect hebben, door het feit dat de markt even stilgelegen heeft.

Geert: Wat is als investeerder de best case horizon die u voorlegt? Investeer ik op 5 jaar, 10 jaar, 20 jaar? Wat is zo het ideale scenario?

Gunther: Dat is weer heel persoonlijk van type investeerder tot investeerder. Standaard mag je tellen: 12, 15 jaar. Ik heb een heel mooie hefboom en een heel mooi rendement. Houd jij je pand 20, des te beter. Ik zeg altijd: Vastgoed kopen maakt je rijk, maar vastgoed houden maakt je steenrijk. Met dat geduld als investeerder ga je zien dat die hefboom enorm in jouw voordeel werkt. Dat is een beetje de wet van de samengestelde interesten. Einstein noemde dat het achtste wereldwonder en dat is het ook wel een beetje. Geduldig zijn levert een mooie exit strategie op, maar bon. Als jij cash wilt om een mooie wereldreis te maken, is dat ook een strategie die even goed is. Een horizon van 12 à 15 jaar lijkt mij ideaal.

Geert: Doet u in uw eigen portefeuille vaak verkopen om dan opnieuw iets anders in vastgoed te kunnen aankopen of kiest u voor een by and hold strategie?

Gunther: De doelstelling is uiteraard zo veel mogelijk houden. En ik vergelijk vastgoed altijd met fruitbomen. Je doet één keer een zware inspanning om die fruitbomen, dat vastgoedpand aan te kopen, om die boom te planten. Je moet een beetje snoeien en onderhoud uitvoering in het begin. Op het einde laat je die zo lang mogelijk renderen, ga je het fruit plukken. Af en toe moet je een fruitboom durven verkopen, om nieuwe cash te creeren, als je meerwaarde hebt, om door te schakelen. Dat is uiteraard die evenwichtsoefening, maar wanneer je niet moet verkopen, dan is het beter om het goed te houden en te wachten op nieuwe spaarcenten, om een nieuw pand aan te kopen, om uw portefeuille systematisch te vergroten.

Er zijn een aantal methodieken om dat uiteraard te gaan versnellen. Dat is wanneer je panden gaat opsplitsen, een pand gaat afstoten. Daarvoor moet je stedenbouwkundige onderlegd zijn, om die ruimtelijke uitvoeringsplannen van de steden en gemeenten goed te kunnen lezen en weten: Waar mag ik wat naar opdeling? Waar mag ik functiewijzigingen gaan uitvoeren? Het voor voorbije jaar hebben we bijvoorbeeld heel wat horecazaken opgekocht. Horeca lag plat. Horecaondernemers kregen geen nieuwe leningen. We zijn volop functiewijzigingen aan het doorvoeren op zo’n type panden, om die om te zetten naar bewoning.

Uiteraard moet je dan weten: Waar mag dat? Wat zijn de voorwaarden? Wat zijn de kwalitatieve voorwaarden van de stad of gemeente? Dat zijn allemaal elementen die we aan onze cursisten leren.

Geert: Dan is het misschien het beste om u te laten begeleiden door een architect of door andere experten?

Gunther: Absoluut. Eerst leren en u goed laten adviseren. Nadien pas schakelen, zodat je geen kat in de zak koopt. De beste investering die kan doen, is het vergroten van uw eigen kennis. Veel lezen, podcasts beluisteren zals deze. Dat kan altijd helpen.

Geert: Welke gouden tips geeft u graag mee met het publiek?

Gunther: Verdiep u eerst. Maak eerst uw huiswerk. Ga eens langs bij de bank. Kijk hoever je kan springen, welk type leningen er zijn, wat de voorwaarden zijn. Maak een goede liggingsanalyse. Investeer altijd in een opwaarts potentieel. Lees en leer veel, zodat je je huurders goed leert screenen, zodat je goed kan omgaan met huurders. Dat is ook een valkuil: Slecht verhuren is een valkuil. Behoed je daar tegen.

Geert: Gunther, ik vond het heel aangenaam. Het was heel boeiend om u hier te mogen ontvangen. Hopelijk tot nog eens.




Bekijk, beluister al onze podcasts hier.

Gratis informatiebrochure over investeren in vastgoed

Alles wat u wilt weten over investeren in vastgoed hebben we gebundeld in een handige informatiebrochure.

mockup whitepaper investeren in vastgoed