Een vastgoedinvestering is een slimme investering. Het rendement is immers een pak zekerder dan bijvoorbeeld bij aandelen. Maar hoe bereken je nu dat rendement precies? Wat is het verschil tussen je bruto en je netto rendement en waar moet je op letten?

Als je een woning of appartement koopt om dat te verhuren, dan is het het rendement waar je op moet letten. Hoeveel gaat die verhuur jou opbrengen, in verhouding tot het geld dat je er in stopt? En dat rendement berekenen, kan je op verschillende manieren doen.

Wat is het bruto rendement?

Het bruto rendement van je investering, valt het makkelijkst te berekenen. Dat is ook het percentage dat makelaars zullen communiceren, omdat het meestal een pak aantrekkelijker is dan het netto rendement. Om je bruto rendement te berekenen, deel je de huuropbrengst (per jaar) door de totale aankoopprijs van het pand (met registratierechten, btw, aankoopkosten en eventuele aansluitkosten voor nutsvoorzieningen), en vermenigvuldig je die uitkomst met 100.

Als je dus een appartement aankoop aan 240.000 euro, alle kosten inbegrepen, en je vraagt er 800 euro per maand voor, dan is je bruto rendement 4%.

Maar dat getal zegt eigenlijk weinig, omdat er geen rekening is gehouden met de (terugkerende) kosten die je maakt, en eventuele leegstand van je pand. Om een realistisch beeld te krijgen van wat je aan je investering zal verdienen, bereken je dus beter je netto rendement.

Wat is het netto rendement?

Om het netto rendement van je vastgoedinvestering te berekenen, moet je ook rekening houden met de kosten die je maakt, én met eventuele periodes van leegstand van je pand, omdat je bijvoorbeeld niet meteen een huurder vindt.

Enkele kostenposten waar je rekening mee moet houden bij het berekenen van je netto rendement:

Eenmalige kosten

Registratierechten of btw
Notariskosten
Eventuele renovatiekosten

Terugkerende kosten

Belastingen (onroerende voorheffing, personenbelasting)
Onderhoud
Beheer (bijvoorbeeld gemeenschappelijke kosten in een flatgebouw, of servicekosten bij assistentiewoningen)
Interesten
Verzekeringen
Leegstand

Een gunstig bruto rendement blijkt niet altijd zo gunstig

Het verschil tussen een bruto en netto rendement valt dus niet zomaar op een generieke manier te berekenen, maar moet voor elke investering afzonderlijk gebeuren. Zo kan het zijn dat je een mooie, grote woning aankoopt voor een aantrekkelijke verkoopprijs, waar je een relatief hoge huurprijs voor wil vragen. Maar als je wil gaan verhuren blijkt het niet zo makkelijk te zijn een huurder te vinden. Bovendien is de elektriciteitsinstallatie aan vervanging toe. Door die onverwachte kosten en het uitblijven van huurinkomsten zal je netto rendement veel lager uitvallen dan verwacht.

Als je daarentegen investeert in een klein nieuwbouwappartement, waarvan het bruto rendement in eerste instantie niet heel erg hoog lijkt, kan je netto rendement alsnog heel erg meevallen, omdat je een goede locatie hebt gekozen, waardoor het pand nooit leeg staat, en omdat je weinig kosten hebt aan het onderhoud.

Het komt er dus niet noodzakelijk op neer om een goedkope woning te zoeken waarvoor je een relatief hoge huurprijs kan vragen, maar wél om het slim aan te pakken en te kiezen voor een appartement of woning waarbij je de kosten zo laag mogelijk kan houden.

Benieuwd naar het (netto) rendement dat onze appartementen jou kan opleveren? Vraag het ons!