Wist je dat je al een koop-verkoopoptie (verkoopsovereenkomst) kan tekenen als je nog niet zeker bent of je wel een lening kan krijgen? In dat geval kan je het verkrijgen van een lening als opschortende voorwaarde in je overeenkomst laten opnemen. Lukt het je, dan gaat de verkoop door. Lukt het niet, dan gaat de verkoop niet door en zijn de partijen niet meer aan elkaar gebonden. Maar hoe werkt zo’n verkoop onder opschortende voorwaarde nu precies?

Wat is een opschortende voorwaarde?

Een opschortende voorwaarde is een voorwaarde waaraan (voor een bepaalde datum) voldaan moet worden, zodat de overeenkomst kan doorgaan. Bij niet-tijdige realisatie van de opschortende voorwaarde gaat de overeenkomst niet door. In dat geval zijn de partijen elkaar niets verschuldigd (je hoeft geen schadevergoeding te betalen). Al zijn er natuurlijk enkele voorwaarden waaraan die voorwaarden moeten voldoen.

Waaraan moet zo’n opschortende voorwaarde voldoen?

Een opschortende voorwaarde moet afhangen van een onzekere gebeurtenis, en mag niet afhankelijk zijn van (de wil van) één van beide partijen. (“Ik verkoop mijn huis als ik daar op dat moment zin in heb” is dus geen geldige voorwaarde). Daarnaast is het belangrijk dat je de voorwaarden zo precies mogelijk definieert in de overeenkomst. Wat die details precies zijn, is afhankelijk van de voorwaarde. Als je het krijgen van een lening als voorwaarde neemt, bijvoorbeeld, is het handig om ook te laten opnemen welk bedrag je precies wil gaan lenen en bij hoeveel banken je minstens moet trachten een lening te krijgen.

Een onmisbare factor bij elke opschortende voorwaarde, is de termijn waarbinnen die vervuld moet worden. Als die termijn niet opgenomen is in de overeenkomst, moet je uitgaan van een ‘redelijke termijn’, maar daarover kunnen makkelijk geschillen ontstaan. Om die te vermijden, kom je dus het best samen een datum overeen, die in de overeenkomst wordt opgenomen.

Welke verplichtingen heb je?

Als koper of verkoper, ben je verplicht om effectief actie te ondernemen om de afgesproken voorwaarden te doen slagen. In het geval van de voorwaarde van het verkrijgen van een lening, moet je dus ook echt bij verschillende banken gaan aankloppen en daadwerkelijk een leningaanvraag doen. Als je geen lening krijgt moet je bv. minstens 3 originele attesten van 3 verschillende banken aan de verkoper bezorgen waaruit blijkt dat je geen lening krijgt.

Als een van de partijen probeert te verhinderen dat er aan de voorwaarde(n) voldaan wordt, wordt de voorwaarde alsnog als vervuld beschouwd. Vervolgens gaat de verkoop gewoon door.

Bekende voorbeelden

Er zijn een aantal situaties waarin het erg gebruikelijk is om te verkopen onder opschortende voorwaarden:

Opschortende voorwaarden in het voordeel van de koper

je moet nog bij de bank aankloppen voor een lening
je koopt een bouwgrond en hebt een specifiek project in gedachten? Jij wil zeker weten dat je een stedenbouwkundige vergunning krijgt
indien de notaris het bodemattest nog niet heeft bekomen wordt een opschortende voorwaarde opgenomen dat dit bodemattest voor het ondertekenen van de notariële akte moet bekomen worden en dat uit dit bodemattest niet mag blijken dat er bodemverontreiniging is.
Indien de notaris de gebruikelijke stedenbouwkundige inlichtingen/uittreksel nog niet heeft ontvangen wordt een opschortende voorwaarde opgenomen dat deze inlichtingen voor het ondertekenen van de notariële akte moeten bekomen worden en dat deze inlichtingen geen nadelige gegevens mogen bevatten. Zo mag er bv. geen bouwmisdrijf zijn en/of het eigendom mag niet beschermd zijn als monument.

Opschortende voorwaarden in het voordeel van beide partijen

Verkoop voor vrij en onbelast:

Het verkrijgen, indien van toepassing, vóór het ondertekenen van de notariële akte, vanwege de betrokken schuldeisers van de verkoper van de toezegging dat het eigendom kan worden verkocht voor vrij en onbelast van om het even welke bezwarende in- of overschrijving of kantmelding, en van de zekerheid dat aan de door die schuldeisers gestelde voorwaarden kan worden voldaan. De kosten die hiermee verband houden vallen ten laste van de verkoper.

Voorkooprechten:

Inzoverre het eigendom het voorwerp zou uitmaken van enig voorkooprecht, het bekomen, vóór het ondertekenen van de notariële akte, van de zekerheid dat de begunstigden van dit recht hun voorkooprecht niet uitoefenen.

Opschortende voorwaarden beschermen dus zowel de koper als de verkoper bij het verhandelen van onroerend goed.

Klaar om aan de zoektocht naar een nieuwe woning te beginnen? Bekijk onze projecten hier.