Duurzaam vastgoed is niet meer weg te denken uit onze huidige maatschappij, maar wat is nu exact de impact daarvan voor u als investeerder? Vastgoeddienstverlener Quares heeft onder andere een studiedienst die zich uitsluitend bezighoudt met thema’s rond duurzaamheid.

Wij interviewden de CEO van Quares, Siham Rahmuni.

–

Geert: Dag Siham, welkom op onze podcast. Ik zou het met jou heel graag hebben over duurzaamheid, duurzaamheid voor de investeerder. Wilt u misschien eens kort duurzaamheid definiëren? Wat is duurzaamheid voor jou?

Siham: Er zijn alles niet verschillende schalen om naar duurzaamheid te kijken. Als je kijkt vanuit een macro niveau, dan heb je wel dat je in eerste instantie toch moeten trachten om uw energieverbruik te beperken. Dat is eigenlijk de basisgedachte, om in uw eigen consumptie te voorzien. Dit zowel op het vlak van energie, het vlak van warmte, water. Als je dan toch voor fossiel verbruikt, doe dat dan zo efficiënt mogelijk. Om in dat macro idee te blijven: Je hebt concepten, zoals de 15 minuten stad, waarin je die verschillende essentiële functies eigenlijk samenbrengt, zodanig dat je vertrekt van een basisidee.

We gaan verplaatsingen beperken, zodat je ook op die manier het energieverbruik beperkt. Als je meer in detail gaat kijken, dan is duurzaamheid evenzeer aanwezig in elk individueel pand. Dit op het vlak van zonnepanelen, op vlak van warmtenetten…

Geert: Is het belangrijk voor mij als investeerder? Is het een ecologisch begrip ? Is het iets wat ik als investeerder echt moet meenemen?

Siham: Ik denk dat er vandaag de dag absoluut niet rond kunt. Het is zeker niet alleen een ecologisch gegeven. Het is zeker ook een economisch gegeven. Je kan er zelfs een bijkomstig rendement mee genereren, in de meeste gevallen, op uw investering. Dat het louter ecologisch is, ik denk dat dat al lang achterhaald is.

Hebben we maatschappelijke verantwoordelijkheid? Absoluut. Ik denk dat dat afgelopen zomer wel duidelijk was door de overstromingen, de bosbranden, dat het echt wel tijd voor actie is. Ik denk dat iedereen dat ook wel in ziet, maar ook evenzeer naar financiering toe. De banken gaan echt wel een duurzame visie vereisen, zeker van de grotere projecten.

Misschien dat een private investeerder vandaag nog tussen de mazen van het net glipt, maar zonder duurzaamheidsvisie, breng je ook uw lange termijn waarde in het gedrang. Dit zowel op vlak van waardevast, waardebehoud, maar ook op het vlak van uw verhuurbaarheid, die toch wel de basis is voor de waarde van uw pand.

Geert: Er wordt vaak gesproken over rendement, rendement op mijn investering. Speelt duurzaamheid daar een bepaalde factor in, nu of in de toekomst? Hoe moet ik dat gaan bekijken?

Siham: Zeker, maar rendement heeft meerdere facetten. Als je spreekt over uw rendement in het residentieel vastgoed, dan kijk je naar uw huurinkomsten? Je kijkt naar uw verhuurbaarheid, uw bezettingsgraad. Je kijkt ook naar uw herverkoopwaarde. Met die elementen samen, kan je niet om de duurzaamheidsvisie heen. Als je kijkt naar de huurinkomsten: Duurzame investeringen zijn vandaag zeer relevant, omdat een alsmaar groter wordende groep van huurders dat ook eist. Ze eisen een ander soort ze woonconfort, een pand dat daarvan voorzien is. Dus niet enkel naar waardebehoud, maar ook naar de relevantie binnen uw alsmaar groter wordende huurdersmarkt.

Geert: Jullie hebben bij Quares een studiedienst die draait rond duurzaamheid. Wat is jullie visie naar de toekomst toe? Denk je dat er dat er zich nog meer regelgeving gaat afspelen binnen die markt? Hoe gaat de overheid daar mee omgaan denk je?

Siham: Op het vlak van nieuwbouw is er al heel wat regelgeving. Ik denk dat men daar al heel ver is gegaan. Op het vlak van circulariteit, circulaire bouwmaterialen zijn er misschien nog mogelijkheden, maar voornamelijk naar verhuurbaarheid toe, het epc pijl, ik denk dat het een evidentie is dat dat eraan zit te komen. De verhuurbaarheid zal voor een stuk afhankelijk zijn van de hoogte van uw epc pijl. Dat lijkt mij iets wat zeker op komst is.

Geert: Gaat duurzaamheid voor jou verder dan de energetische norm? Gaat dat ook naar de locatie? Ligt het dicht bij scholen, dicht bij openbaar vervoer? Zijn dat zaken die ik als investeerder moet meenemen in mijn berekening of in mijn analyse voor ik wel of niet ga investeren?

Siham: Jazeker. Dat is eigenlijk de basis. Als je investeert op een locatie, in een stad die iets te bieden heeft, dan ben je eigenlijk bezig met de basis. Dat is het energieverbruik gaan beperken. Dat is het concept van die 15 minuten stad, waarin je essentiële functies: wonen, werken, maar ook ontspannen, persoonlijke ontwikkeling, maar ook gezondheid samenbrengt in een stad, waardoor je verplaatsingen enorm gaat verminderen. Dat ondersteun je dan door multifunctionele gebouwen. Dat ondersteun je door deelmobiliteit en dergelijke.

Als je op de juiste locatie investeert en daar zijn ook vanuit de overheid en vanuit de steden en gemeenten de juiste voorzieningen, dan ben je bezig met de basis van duurzaamheid en dat is het verminderen van het aantal verplaatsingen en ook van het energieverbruik.

Geert: Speelt duurzaamheid ook een rol in het verkrijgen van een banklening?

Siham: Absoluut. Ik denk dat banken echt wel een duurzaamheidsvisie vereisen. Het is eigenlijk ook logisch, want het is gelinkt aan het risico. Een project waar geen duurzaamheidsvisie in zit, heeft een risico naar uw verhuurbaarheid op lange termijn en op uw waardebehoud. Het is ook maar logisch dat banken dat risico willen indijken en dat ook verwachten van ontwikkelaars.

Geert: Voor de projectontwikkelaars worden er inderdaad criteria mee bekeken. Onze markt is ook meer en meer aan het evolueren van een eigenaarsmarkt naar een huurdersmarkt. Ik hoor dat van veel mensen die hier komen spreken. We hebben daar heel mooie voorbeelden in Nederland en Duitsland, waar duurzaamheid verweven zit in die huurdersmarkt, bijvoorbeeld in Nederland, aan de maximale huurprijs die vastligt aan de ethische norm van het pand dat je verhuurt. Denk je dat onze overheid meer moet gaan reguleren? Denk je dat die huurdersmarkt meer moet gaan vastenten in die duurzaamheid of is dat een stap te ver voor jou?

Siham: Ik denk dat er al heel wat er gereguleerd is bij ons in België. Vooral op het niveau van nieuwbouw is er toch al sterk gereguleerd. Ik denk dat er op het vlak van circulaire bouwmaterialen misschien nog wat marge is, maar naar bestaande woningen toe, komt dat er ook aan. Dat voel je. Daar is men ook mee bezig. We zitten met een verouderde huurfiscaliteit.

Investeringen in duurzaamheid zijn voor een particuliere verhuurder niet aftrekbaar. Op dat vlak kan er dus echt nog wel een extra stimuli worden gegeven. Dat maakt dat men meer geneigd zal zijn om investeringen te doen. Dat kan zeker een heel positief teken zijn, maar om echt die huurprijs daaraan te gaan koppelen… Persoonlijk vind ik dat misschien een brug te ver, omdat dat ook wel weer een andere deur open zet naar parallelle zwarte circuits, waar je dan eigenlijk huurprijzen krijgt die daar wel op geënt zijn, maar ik weet niet of dat de oplossing is.

Geert: De overheid kan zowel fiscale incentives geven, als meer regulering doorvoeren, maar dat heeft toch een impact op mijn rendement als investeerders, niet?

Siham: Ja. Dat heeft zeker een impact op uw rendement, maar uw rendement bestaat ook uit verschillende onderdelen. Enerzijds heb je uw huurinkomsten, die je natuurlijk zo stabiel en duurzaam mogelijk wilt houden. Dat doe je door op de juiste locatie te investeren, maar dat doe je ook door uw woning of uw pand te voorzien van de juiste energetische installaties, van de juiste duurzame technieken, zodanig dat dat op lange termijn ook een gewenst product is.

Daarenboven is het ook mogelijk om een extra rendement te halen, door uw duurzaamheidsinvesteringen. Als je zonnepanelen legt, dan kan je uw huurder het bijkomend comfort het geven van een vaste stabiele energieprijs, waar je eigenlijk zelf ook nog eens een bijkomstig rendement op kunt genereren. Bij die huurinkomsten is het vooral belangrijk dat dat gepaard gaat met een laag verhuurrisico, dus dat uw bezettingsgraad zo optimaal mogelijk is.

Dan komen we terug op het feit dat hij duurzame investeringen daar zeker een essentiële factor in zijn. Voor de herverkoopbaarheid is het van belang dat een pand uitgerust is met duurzame technieken. Dat gaat ook gepaard met een beter gebruikerscomfort, dus sowieso brengt dat op voor uw rendement.

Geert: Ik zou eens graag een advies van u willen. Als we kunnen kijken naar een appartementje als investering binnenstedelijk of in een kleinere gemeente, een kleinere dorpskern, wat is uw advies? Bekijk ik die alle twee als investering of is er een heel groot verschil tussen beiden?

Siham: Dat hangt natuurlijk af van de woonwensen van uw toekomstige huurders. Die groep wordt alsmaar groter en die wilt voornamelijk haar en zijn tijd nuttig gebruiken. Die wilt meer vrije tijd capteren, door essentiële functies in de nabijheid te hebben. Of dat nu binnenstedelijk is of aan de rand van de stad, de essentie is dat die stad iets te bieden heeft aan haar bewoners. Het is belangrijk dat je in die stad terecht kan voor meerdere functionaliteiten en dat je niet elke keer uw wagen moet nemen om u te verplaatsen. Hoe die concepten zich gaan ontwikkelen, dat gaat van stad tot stad anders zijn.

Geert: Als ik naar mijn locatie kijk… Is de nabijheid van bijvoorbeeld scholen, winkels en zo voort een doorslaggevende factor om makkelijk te verhuren? Stel ik verkoop mijn investering na 10 jaar… Ik heb tien jaar goed verhuurd. Wat is de beste investering geweest: een oud appartement renoveren en naar de huidige normen brengen of een nieuw appartement tien jaar geleden kopen? Wat is in uw ogen de beste investering geweest?

Siham: Er van uitgaand dat beide panden op dezelfde locatie liggen, dat dat al geen verschil kan maken, is het vanzelfsprekend dat uw nieuwbouwappartement zijn waardevastheid meer zal behouden. Je zit gewoon met het feit dan je met bestaand vastgoed meer met onvoorziene kosten kunt te maken hebben. Naarmate de ouderdom stijgt, kan je gewoon op meer onvoorziene kosten botsen en is het ook duurder om terug aan het huidige energiepeil te komen, om aan de huidige normen te komen, beter gezegd.

Geert: Verwacht je daar in de toekomst dat die nieuwbouwappartementen nog strengere reguleringen gaan krijgen, dat er nog andere normen gaan komen waar we op moeten gaan letten?

Siham: Onze verhuurfiscaliteit is redelijk verouderd. We hebben voornamelijk de epc normering die link zal gelegd worden, voor de particuliere verhuur evenzeer.

Geert: Kan je een aantal kleine tips gevenaan de kijker?

Siham: Het is absoluut het moment om te investeren in duurzaamheid, omdat je momenteel een aantal interessante subsidies hebt, die straks eventueel kunnen wegvallen. De verplichting om die investering te doen zal niet wegvallen. Integendeel, die zal nog strengenter worden. Ik denk wel dat het absoluut de momentum is om te investeren. Wat ook belangrijk is: In de plaats van enkel naar uw inkomsten te kijken, kijk zeker ook naar de totale woonkost voor uw huurder. Het kan al snel 60 of 80 euro verschillen voor een huurder als er werd geïnvesteerd in duurzame technieken. Het inzichtelijk maken van de totale huurprijs en die onderbouwing is toch ook wel een belang dat de investeerder heeft. Als gebruiker heb je een bepaald besteedbaar inkomen. Hoe meer daar er daarvan naar energiekosten gaat, hoe minder dat je hebt van datzelfde besteedbaar budget, om te spenderen aan de huur.

Het inzichtelijk maken kan voor potentiële huurders toch een groot verschil maken, omdat daar toch een relevant kostenverschil zit, zeker als je kijkt naar de energiekosten vandaag de dag. Investeringen in duurzaamheid geven u ook een dubbel rendement: de stabiliteit en duurzaamheid van uw huurinkomsten, een stabiele herverkoopwaarde, maar ook een bijkomstig rendement op uw duurzame installatie zelf. Tot slot: doe het ook voor de toekomstige generaties. Als je een kwalitatieve, duurzame woning kunt aanbieden, vervul u toch ook wel een essentiële maatschappelijke rol.

Geert: Siham, ik wil u van haar te bedanken voor deze podcast. Ik heb enorm veel bijgeleerd rond duurzaamheid en investeren. Hartelijk dank.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.