Al uw vragen over het vruchtgebruik en de naakte eigendom beantwoord in een boeiend interview met Notaris Jelle Van Hove.

–

Geert: Jelle, We krijgen behoorlijk wat vragen van onze kopers aangaande vruchtgebruik constructies. Zou jij eens kort kunnen toelichten wat het vruchtgebruik eigenlijk betekent?

Jelle: Het vruchtgebruik verhoudt zich naar de blote eigendom. Weetje: velen gebruiken de term naakte eigendom, maar dat dat staat eigenlijk niet in het burgerlijk wetboek. Daar spreken we over de blote eigendom. Dat hebben we nog te danken aan Napoleon van vroeger. Die twee samen vormen eigenlijk de volle eigendom.

Als volle eigenaar ben je zowel blote eigenaar als vruchtgebruiker. Je kan dit ook opsplitsen. In dat geval heeft iemand de vruchten. Deze persoon mag daar de vruchten van genieten, mag daar in wonen maar dat verhuren. Hij of zij mag dat laten leegstaan. Hij of zij mag doen en laten wat iet maar de blote eigenaar is dan iemand anders. Die moet wachten tot de persoon die het mag gebruiken er niet meer is. Daar komt het eigenlijk op neer.

Geert: De vraag die ons het meeste wordt gesteld is voornamelijk van toepassing bij assistentiewoningen. Daar waar de oudere generatie een comfortabele assistentiewoning zoekt en op een bepaalde manier de overdracht wilt voorzien naar de kinderen. Ik kan me voorstellen de kinderen niet altijd over de middelen beschikken om die appartementen, die assistentiewoningen aan te kopen. Is er daar een mogelijkheid om daar toch mee om te gaan?

Jelle: Absoluut en daar kunnen verschillende structuren op poten gezet worden, maar diegene waar het meest aan gedacht wordt is dat de kinderen de blote eigendom kopen en de ouders het vruchtgebruik. Dit wilt zeggen dat de ouders er zelf in kunnen wonen of misschien eerst al een tijd kunnen verhuren om het nadien zelf te gebruiken voor de rest van hun leven, (de langstlevende neemt al die rechten over) maar de kinderen zullen eigenaar zijn.

Zoals u zelf aanhaalt heeft die volgende generatie daar vaak de middelen nog niet voor. Dit kunnen de ouders perfect structureren door op voorhand te schenken aan de kinderen. Een schenking van centen, waarmee ze dan gesplitst vruchtgebruik voor de ouders, de blote eigendom voor de kinderen, de aankoop kunnen doen.

Geert: De situatie van de mensen verandert geregeld. Koppels scheiden, nieuwe gezinnen stellen zich samen,… Kunnen de ouders een regeling treffen zodat bepaalde kinderen of aangetrouwde kinderen wel of niet een schenking kunnen krijgen?

Jelle: Absoluut. Het is belangrijk om je goed te laten begeleiden bij een voorafgaande schenking. Je kan namelijk verschillende voorwaarden opnemen. Een typische voorwaarde zou kunnen zijn dat uiteraard de centen moeten gebruikt worden om die aankoop te doen. Maar ook dat enkel de bloedverwanten mee in het verhaal betrokken worden. Dan krijg je een soort verbod om dat aan de aangetrouwde familie door te geven. Dan is het duidelijk dat, indien er een echtscheiding zou zijn bij de volgende generatie, dat de blote eigendom wel degelijk bij uw eigen bloedverwanten zit en niet bij uw schoonkinderen.

Geert: Ik kan mij voorstellen dat mensen ook heel vaak een aantal randvoorwaarden hebben.

Jelle: Het vruchtgebruik is van toepassing voor zolang je zelf leeft. Kan je daar bepaalde constructies in opzetten waaruit blijkt dat het vruchtgebruik op een bepaalde manier opgebouwd is of dat de schenking op een bepaalde manier wordt opgebouwd? Zoals je zegt kan je daar allerlei voorwaarden aan koppelen.

Vruchtgebruik wordt gemoduleerd op bepaalde manieren. Het is heel belangrijk dat je daar goed op voorhand over nadenkt. Eens er natuurlijk een bepaalde reeks gekozen is, is het heel moeilijk om en cours de route nog aanpassingen aan uw constructie te gaan doen. Het vruchtgebruik zou voor een bepaalde periode kunnen zijn of pas ingaan na een bepaalde periode voor zover dat nuttig zou zijn. Het stopt automatisch op een bepaalde leeftijd en daar zijn allerlei mogelijkheden maar dan is het heel belangrijk dat je u daarin op voorhand laat begeleiden en dat je er in stapt op de manier dat je erin wilt stappen.

Geert: Kan ik als ouder die schenking op een bepaalde manier structureren? Misschien ben ik binnen 10 jaar mentaal niet volledig meer mee, misschien ben ik dementerend. Kan ik me indekken, zodat ik zeker weet dat de centen op de juiste manier geïnvesteerd worden en dat ik achteraf mijn zorg heb zoals ik ze zelf wil?

Jelle: Absoluut. Dan is het belangrijk dat dat eigenlijk niet gekoppeld is aan de voorafgaande schenking maar eerder aan de aankoop en het rendement van de assistentiewoning en eigenlijk nog correcter gezegd over hoe dat u zelf wilt dat er, wanneer je het zelf niet meer zou kunnen, met uw vermogen omgesprongen wordt. Een ideaal voorbeeld daar, en dat zou eigenlijk vaak samen besproken moeten kunnen worden, is dat er nagedacht wordt over een zorgvolmacht. Eigenlijk is een zorgvolmacht een volmacht die je aan wel bepaalde persoon geeft voor het moment dat je zelf niet meer in staat bent om je eigen vermogen beheren. Nu is dat hopelijk nog verre toekomstmuziek, maar je zou kunnen voorzien dat, in die zorgvolmacht geregeld wordt dat de kinderen vruchtgebruik dat je voor jezelf gekocht hebt, het inkomen je gaat genereren, dat dat zo gestructureerd en geregeld moet worden dat die opbrengsten op een bepaalde rekening gestort worden waar je verder van kan leven.

Dit wil zeggen dat de kinderen dus niet het recht hebben om dat al te verkopen of om zelf te innen. Ze mogen dan wel handelingen voor u uitvoeren, omdat je er op dat moment dus zelf niet meer toe in staat bent. Dat is perfect mogelijk aan de hand van een zorgvolmacht.

Geert: Eén van de grote vragen die wij vaak krijgen is wat de fiscale implicaties van zo’n vruchtgebruik constructie zijn. Wat zijn zowat de fiscale zaken waar mensen rekening mee moeten houden bij dergelijke constructie?

Jelle: Eigenlijk verschillen die niet zo heel van een niet vruchtgebruik constructie. De regeling of je kan genieten van het verlaagt btw-tarief voor assistentiewoningen blijft van toepassing. Of het nu gaat over een vruchtgebruik constructie of een blote eigendom constructie, dat speelt geen rol. De andere regelingen: meeneembaarheid van registratierechten en dergelijke, die zullen moeten bekeken worden in woorden van de kopers.

In een vruchtgebruik – blote eigendom constructie, is het meestal niet de bedoeling dat de blote eigenaars (de kinderen) mee gaan wonen in de assistentiewoning. Zij zullen dus een aantal voordelen niet kunnen genieten, omdat ze er niet gaan wonen. Als de voorwaarde is dat u in de eigendom moet gaan wonen, dan vallen de kinderen eigenlijk al af en kan dat enkel op het vlak van de ouders bekeken worden. Dit hangt een beetje af van de situatie. De verlaagde btw regeling is geen enkel probleem. De andere voordelen die er zouden kunnen zijn moeten bekeken worden.

Geert: Er zal waarschijnlijk ook nog een belasting op die schenking zelf zijn hè?

Jelle: Er zijn een voorafgaande schenkbelasting zijn als er een voorafgaande registratie van die schenking gebeurd is en dat lijkt mij wel wel aangewezen om daar een aantal voorwaarden aan te kunnen koppelen. Absoluut, maar ook dat moet geval per geval bekeken worden, of dat het nodig is, of dat de voorwaarden belangrijk zijn, welke voorwaarden opgenomen zijn.

Geert: Ik hoor u ook heel duidelijk zeggen dat voor assistentiewoningen een verlaagd btw-tarief van toepassing is. Die vruchtgebruik constructie heeft daar geen enkele invloed op. Is die constructie onherroepelijk?

Jelle: Op zich is dat niet in in steen geschreven maar het is toch heel vervelend, heel fiscaal nadelig als je en cours de route uw opgezette constructie wilt gaan aanpassen. Het vruchtgebruik is terug overdraagbaar naar de kinderen, maar dan moet daar een taxatie op gebeuren. Dan heb je eigenlijk een verkoop van vruchtgebruik van de ouders naar de kinderen. Omgekeerd zou ook kunnen. De kinderen zouden hun blote eigendom kunnen verkopen aan de ouders. Maar ook dat brengt terug registratierechten met zich mee en dat is een duur verhaal.

Geert: Stel dat één van de ouders komt te overleiden, is er dan een gevolg voor die constructie?

Jelle: Neen. Meestal (en dat is ook de wens van de vruchtgebruiker, van de ouders) zal het zo bedongen zijn er het vruchtgebruik over gaat naar de langstlevende zonder dat er daar op dat moment nog een heffing of een belasting te betalen moet worden. De langstlevende ouder blijft het vruchtgebruik uitoefenen. Hij of zij blijft huurgelden innen of mag er zelf blijven wonen, zonder dat er bij het overlijden van de eerste ouder iets op getaxeerd wordt.

Het is pas bij het verlijden van de tweede ouder dat de kinderen de volle eigenaar worden, want de vruchtgebruikers zijn weggevallen. Ook dan betaalt u geen belasting meer.

Geert: De blote eigendom kan ik overdragen aan mijn kinderen, in een hele hoop authentieke aktes kan ik mezelf indekken, zodat ik het gebruik volledig kan moduleren zals ik het wil, dat ik mijn zorgcomponent ook volledig kan indikken en anderzijds zorg ik ervoor dat ik, op een fiscaal attractieve manier, de overdracht voorzie naar mijn kinderen.

Jelle: Een ideale en veelgebruikte manier van successieplanning, als er toch iets nieuws aangekocht wordt of er wordt een beleggingsinstrument gekozen, dat men dan eigenlijk al gaat nadenken over (iets dat er niet in de volgende weken zit aan te komen) een overlijden, maar we moeten er toch ook niet flauw over doen, eens dat je een bepaalde leeftijd hebt, moet je daarover beginnen nadenken.

Geert: Zijn er misschien nog tips die zou kunnen meegeven aan de mensen?

Jelle: Naast de reeds genoemde zorgvolmacht, is een bezoek aan uw notaris bijna onontbeerlijk. Ik vergelijk dit vaak met een controle van uw hart. Je kan elk jaar op controle gaan. Je dokter kan een aantal zaken vertellen, namelijk “meneer, u heeft het hart van een atleet. Fantastisch! Tot binnen x aantal jaar”. Hij kan zeggen “u hebt een beetje wijn te veel gedronken. U zal toch een cholesterol pilletje moeten nemen”. Hij kan zeggen “oei, u moet morgen geopereerd worden”. Voor een notarisbezoek geldt hetzelfde. “Alles is perfect in orde”. “Er zijn een aantal zaken die we toch eens zouden moeten bekijken. Een zorvolmacht bijvoorbeeld” of “dit is dramatisch, dit moeten we morgen opereren”.

Geert: Hartelijk dank voor deze podcast. Ik ben er een stuk wijzer door geworden.

—

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.