Wij interviewden Kristof Buelens, Director Capital Markets bij JLL over zijn studie rond de Belgische vastgoedmarkt 20-21.

–

Geert: Kristof welkom op onze podcast is. Het is misschien interessant voor de mensen dat je jezelf eens kort voorstelt.

Kristof: Ja, zeker en vast. Mijn naam is Kristof Buelens, ik werk als Director op het Capital Markets departement van Jones Lang LaSalle. Capital Markets wil zeggen: het investeringsdepartement. Binnen dat departement ben ik in feite verantwoordelijk voor de asset classes in de living sector. Living sector wilt eigenlijk zeggen: alle activa klassen die de aanwezigheid van bedden impliceert. Gaande van puur appartementsvastgoed, over studentenvastgoed naar echt zorgvastgoed.

Geert: Jullie hebben recent een studie uitgebracht over de het eerste kwartaal van 2021. Daar had ik het graag eens kort met jou over gehad. Tijdens 2020 hebben gezien dat vastgoed opnieuw heel stabiel gebleven is. Hoe heb je die tendenzen zelf vastgesteld tijdens 2020?

Kristof: 2020 was een onuitgegeven jaar. In het begin was het een beetje koffiedik kijken van oke wat gaat die residentiële vastgoedmarkt weeral doen. Als we dan uiteindelijk kijken heeft de Belgische residentiële vastgoedmarkt zich opnieuw getoond als één van de ruggengraten van de Belgische economie. Dat is ook iets waar hebben we gezien hebben in de grote financiële crisis van 2008-2009. Ook toen zagen we dat er wereldwijd paniek was op de financiële markten. Daar hebben we toen ook gezien dat er eigenlijk maar één kwartaal minder vastgoedtransacties zijn geweest en dat de prijsniveaus zich eigenlijk in ongelooflijk snel tempo hersteld hebben. Ook veel sneller dan in onze buurlanden en dat is toch wel een opmerkelijk fenomeen.

Geert: Dus in die beide crisissen is eigenlijk het vastgoed stabiel gebleven. Is vastgoed dan niet een stuk overgewaardeerd? Hoe staan jullie daar tegenover?

Kristof: Dat is inderdaad iets wat je vaak hoort: We moeten opletten voor oververhitting. Opnieuw daar denk ik dat we dat we de toekomst met veel comfort tegemoet kunnen zien. Als we kijken naar de Belgische residentiële vastgoedprijzen, zeker in een binnenstedelijk kader, zijn dat prijzen die perfect normaal zijn. Zeker als we de benchmark maken naar de ons omringende landen in de grote steden. Daar zien we in feite dat de Belgische vastgoedprijzen relatief mild zijn in vergelijking met de Europese prijzen.

Geert: Ik merk op dat in jullie rapport een aantal tendenzen waar te nemen zijn. Korte temijn tendenzen en lange termijn tendenzen. Kunnen we daar eens iets dieper op ingaan? Wat zijn zo de tendenzen die jullie vastgesteld hebben?

Kristof: Er is, zeker op residentieel gebied, een heel belangrijke tendens die we hebben vastgesteld en dat is puur een tendens die gelinkt is met de sanitaire crisis en dat is de tendens van home working. Heel veel mensen hebben bij noodzaak moeten thuiswerken. Ze hebben zich moeten organiseren om thuis te werken en natuurlijk heeft dat ook zijn implicaties. Enerzijds op de kantorenmarkt, maar anderzijds ook op de woningmarkt.

Mensen die thuis willen werken, die willen werken in een omgeving waar het ontspannen werken is, maar waar ze zich vooral ook goed kunnen ontspannen. Iets wat we vandaag de dag al merken in een residentiële vastgoedmarkt is dat echt de vraag naar residentiele woningen, waar er ruimte is voor terrassen of waar er een tuin is, dat dat een vraag is die toeneemt. Langs de andere kant zien we ook dat de vraag naar de binnenruimte in de woning ook toeneemt. Simpelweg omdat veel mensen zich anders moeten gaan organiseren omdat home working of een hybride vorm van werken toch sowieso een blijver gaat zijn. Dan zien we eigenlijk ook dat er veel mensen op zoek zijn naar een soort van bureauruimte. Een eventuele tweede ruimte in hun appartement.

Geert: Is dat duurzaam volgens jou? Gaat dat zo blijven of is dat iets dat we nu als fenomeen zien?

Kristof: Uiteraard hebben we hebben zeker een enorme switch daarnaar gezien en dat is een fenomeen. Langs de andere kant denk ik wel dat die vormen van hybride werken: waarbij mensen een combinatie maken tussen werken op kantoor en werken thuis. Sowieso iets is dat duurzaam gaat zijn. Dat gaat er natuurlijk ook toe leiden dat de mensen een aangename en vooral een rustige omgeving moeten hebben om te werken.

Het lijkt ons wel een duurzame tendens dat er vraag is naar iets meer ruimte binnen en ook iets meer ruimte buiten. Denk bijvoorbeeld aan terrassen. Dat is iets wat we van ook in de merkt al zien. Dat dat iets is dat wel een duurzame tendens zou kunnen zijn.

Geert: Naast die tendens heb ik ook gezien in jullie rapport dat jullie spreken over behoorlijke interesses van de grotere fondsen, de grotere vastgoedfondsen. Hoe staan jullie daar tegenover? Wat zien jullie daar?

Kristof: Als we de vergelijking maken tussen begin 2020 of begin 2021, zien we dat daar een enorme shift is geweest en dat heeft eigenlijk een aantal voorname oorzaken. Een eerste oorzaak is het feit dat die buitenlandse fondsen nog geen residentiële posities in België hadden. Ze zijn op zoek naar een bijkomende diversificatie van hun beleggingsportefeuilles, dus België staat op de radar.

Een tweede oorzaak is natuurlijk het feit dat als die investeerders gaan kijken naar hun huurrecuperatie graden. Ze vergelijken de huurrecuperatie graden tussen residentieel vastgoed en andere vormen van commercieel vastgoed. Ze zien daar, zelfs in het diepste putje van de covid crisis, dat de huurrecuperatie graden ten tijde van covid op 98% lagen. Wat natuurlijk wel pleit voor de waardevastheid van die activaklassen. Een ander iets, dat natuurlijk ook nog wel heel belangrijk is en waar we in België iets of wat achterop hinken in vergelijking met de ons omringende landen, is de switch van een eigenaarsmarkt naar een huurdersmarkt. We zien dat die switch eigenlijk enorm hard aan de gang is.

Investeerders, buitenlandse investeerders, hebben dat ook opgepikt en die denken dus dat er hier heel wat huurpotentieel is, nog onontgonnen huurpotentieel. Men is dus ook echt op zoek naar dat product. Een laatste factor die belangrijk, en daar hebben we het daarnet ook al even over gehad, is het feit dat de Belgische residentiële vastgoedmarkt, zeker in vergelijking met de buitenlandse markten, nog relatief goedkoop is. Die investeerders denken hier dus eigenlijk nog interessante zaken te kunnen doen.

Geert: Dus er is eigenlijk nog potentieel voor nog meer groei in die prijzen. De aankomende vraag ook van institutionele beleggers dan die gaat dan ook meer het model wijzigen van een eigenaarsmarkt naar een huurdersmarkt.

Kristof: Ik denk inderdaad dat dat een verhaal is dat in twee richtingen gaat werken. Je gaat inderdaad die appetijt hebben, maar die appetijt vormt zich pas omdat ze effectief demografisch vaststellen dat er een tendens is bij jonge mensen. Dit omwille van twee redenen. Enerzijds willen ze meer flexibiliteit. Anderzijds zijn de vereisten van de banken ook strikter geworden voor de aankoop van een eigen woning. Dan zie je eigenlijk wel dat die investeerders daarop inpikken, omdat men die switch van een eigenaarsmarkt naar een huurdersmarkt vandaag in markt al kan vaststellen.

Geert: Zien jullie grote verschillen tussen de regio’s: Brussel, Vlaanderen, Wallonië?

Kristof: Op vastgoedgebied, zeker op residentieel vastgoedgebied, zijn er een aantal grote en belangrijke regionale verschillen. Wij identificeren er in feite drie. Een eerste is de ouderdom van het vastgoedpatrimonium. Als we kijken naar Brussel en Wallonië, zien we dat daar sprake is van een relatief oud vastgoedpatrimonium. Het gemiddelde vastgoedpatrimonium in Vlaanderen is ook aan de oude kant, maar minder oud dan in Wallonië en Brussel.

Dat hoeft niet per se een slechte zaak te zijn, want zeker in het licht van de toegenomen vereisten op het gebied van vergroening en verduurzaming van de maatschappij, zien we dat dat ook enorme opportuniteiten opent voor investeerders en voor ontwikkelaars, om eigenlijk gans dat verouderd gebouwen patrimonium klaar te maken voor de toekomst.

Geert: Eén van de trends die we de afgelopen 10 jaar hebben gezien is dat we in een markt zitten met heel lage interestvoeten. Denken jullie dat die tendens zich gaat voortzetten de komende jaren?

Kristof: In 2020, speciaal jaar, hebben we je zien dat de centrale banken wereldwijd, ten gevolge van covid, de economie verder gaan stimuleren. Interestvoeten opnieuw hebben laten zakken naar bodemrentes. Vandaag de dag zien we dat er terug meer vertrouwen in de economie komt, omwille van de voorspelde groei. We zien vandaag de dag ook al grondstofprijsstijgingen en we zien ook dat de rente licht begint op te pikken.

Langs de andere kant zien we ook wel een enorme competitie op de bancaire markt voor het verstrekken van hypotheekleningen aan mensen die vast goeds willen kopen. Wat er eigenlijk toe leidt dat in feite de reële stijging op de markt voor hypothecaire leningen, de reële rentestijging, dat die in feite onbestaand is. Als we dan kijken naar de referentie marktinterestvoeten en de verwachtingen daarvan, voor wat betreft bijvoorbeeld de Europese centrale bank, dan zien we dat we die zeker tot 2024 niet echt zien stijgen. Wat er dan natuurlijk ook toe gaat leiden dat de hypothecaire leningen ook relatief gezien redelijk goedkoop gaan blijven.

Geert: Dus een trend die zich de komende jaren waarschijnlijk wel zal voortzetten. Corona was ook een jaar waarin er sprake was van technische werkloosheid. Iets dat we structureel ook hebben gezien in sommige sectoren, is dat de koopkracht van de mensen een stuk achteruit gaat. Er zijn compensaties geweest vanuit de overheid. Maar die maatregelen op het privéleven van de mensen: Hoe zien jullie dat ten opzichte van de koopkracht situatie?

Kristof: De overheid heeft uitgebreid geïntervenieerd en heeft voor een deel ook de werkloosheid gesubsidieerd. Wat natuurlijk een goede zaak is geweest in deze ongekende crisis daardoor is het relatieve koopkrachtverlies eigenlijk redelijk beperkt gebleven. De mensen hebben ook veel minder mogelijkheden gehad om geld aan te geven. Wat er toe geleid heeft dat ze ook dat geld natuurlijk hebben kunnen sparen. Langs de kant zien we natuurlijk de positie van de banken.

Daar zien we een tendens die al langer aan de gang is. Dat de nationale bank al in 2019 heeft gezegd aan de commerciële banken dat de regels voor de toekenning van hypothecaire leningen iets strikter moeten. Ze focussen dan meer bepaald op de loan-to-value ratio. Dat wilt zeggen: de verhouding van het geleende bedrag tot de waarde van het vastgoed.

Daar zien we vandaag de dag dat de maximale loan-to-value voor de enige eigen woning op 90 procent ligt vandaag. Wat impliceert dat er een inleg moet zijn van 10% eigen middelen. Aan de andere kant zien we natuurlijk dat de negotiatie tussen banken en particulieren die een woning willen kopen, nog altijd heel hard afhankelijk is van de individuele positie en financiële situatie van de particulier in kwestie.

Geert: Dat zorgt er natuurlijk ook voor dat dat de markt niet oververhit geraakt. Dat er een bepaalde eigen inbreng moet zijn. Dat de prijzen op zich onder controle blijven, want dat waren nu juist de parameters die we in andere vastgoedcrisissen zeker gezien hebben. Zeker in het buitenland. Als u vandaag voor een investeerder uw rapport kort zou moeten toelichten in één of twee zinnen, hoe zou je dat concreet doen?

Kristof: Het rapport is natuurlijk een terugkijk op een onuitgegeven jaar 2020 en ik denk dat we dan kunnen kijken en kunnen vaststellen dat de Belgische residentiele vastgoedmarkt zich opnieuw heeft getoond als de ruggengraat van de Belgische economie. Als we dan kijken naar de toekomst, dan denk ik dat we, voor wat betreft de volgende jaren, gezonde prijsevoluties kunnen blijven verwachten. Dat we zeker in de grootstedelijke context ook huurgroei kunnen zien. Dat vooral het bestaande patrimonium, dat relatief gezien redelijk verouderd is. Dat er daar heel wat potentieel is omdat bestaande patrimonium te gaan vergroenen en te gaan verduurzamen.

Geert: Kristof, ik vond het heel interessant. Hartelijke dank om hier aanwezig te zijn.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.