Waarom rijken lenen voor investeringsvastgoed

Wist u dat zelfs de allerrijksten lenen voor de aankoop van investeringsvastgoed? Waarom ze dit doen leest u hier.

U bent misschien geneigd om die tweede eigendom volledig te bekostigen met eigen spaarmiddelen. We ontdekten waarom lenen voor investeringsvastgoed nochtans een slimme zet is. Welke leningsmogelijkheden er concreet zijn, komt u eveneens te weten.

Fiscale voordelen en hefboomeffect verhogen rendement vastgoed

Zekere huuropbrengsten en het stabiele, tastbare aspect van deze beleggingsvorm doen Belgen massaal investeren in vastgoed. Uw rendement boosten kan door verstandig te lenen voor de aankoop van een woning of appartement:

1.     Fiscale voordelen lening

Nu de Vlaamse woonbonus voor de gezinswoning is afgeschaft, springen de federale fiscale voordelen die wél behouden blijven nog meer in het oog van de slimme belegger. Via de gewone intrestaftrek kan u namelijk de betaalde intresten voor uw vastgoedlening volledig aftrekken van uw onroerende inkomsten en zo tot 50% voordeel bekomen. (Eventueel geniet u voor het kapitaal en de schuldsaldoverzekering nog belastingvermindering voor langetermijnsparen.)

2.     Meerdere vastgoedprojecten mogelijk

Met € 70.000 spaargeld –in combinatie met een lening- bent u zeker klaar voor een eerste vastgoedinvestering. De lening betaalt zichzelf grotendeels af dankzij de huuropbrengsten.

Stel dat u al € 300.000 gespaard hebt voor de aankoop van een appartement. In plaats van één appartement te kopen, kan u eigenaar worden van drie of zelfs vier vastgoedprojecten. Door uw eigen inbreng te beperken en deze telkens aan te vullen met een interessante lening is dit perfect mogelijk.

Kent u trouwens het beroemde hefboomeffect voor uw rendement?

3.     Hefboom voor rendement vastgoed

Door te lenen voor investeringsvastgoed verhoogt u het rendement van uw eigen inbreng spectaculair. Dit voorbeeld maakt het hefboomeffect van geleend kapitaal duidelijk:

€ 9.000 euro netto jaarlijkse huuropbrengsten betekent 3% netto rendement op uw investering van € 300.000. Stel dat u hiervoor slechts € 60.000 spaarmiddelen of 20% inzet, en de overige 80% of € 240.000 leent (aan 2% of € 4.800 jaarlijkse intrest). Dan is het rendement op uw spaargeld duizelingwekkend gestegen naar (€ 9.000 huur min € 4.800 intrest=)€ 4.200/€ 60.000 of maar liefst 7%.

Maar hoeveel kan u precies lenen om maximaal (en verstandig) te genieten van bovenstaande voordelen?

Hoeveel lenen voor investeringsvastgoed

Kopen om te verhuren heeft als voordeel dat de lening grotendeels afbetaald wordt dankzij de huurinkomsten. Regelmatige huurinkomsten tellen dan ook voor 80% mee in de beoordeling van uw kredietdossier (de overige 20% huur dient voor onroerende voorheffing en eventuele herstellingen of leegstand). Om desgevallend dit laatste risico te overbruggen kijkt de kredietinstelling naar uw eigen inkomsten.

Door voor nieuwbouw op een toplocatie te kiezen maakt u een uitstekende beurt bij de bank. Toch zijn banken in het algemeen voorzichtiger –terecht-, én strenger dan bij de beoordeling van een krediet voor een eigen woning. In 2020 verstrengen de regels officieel.

Concreet: bij een lening voor een vastgoedinvestering moet u minstens 20% zelf betalen, net als de notariskosten en registratierechten.

Vind beste kredietvorm

Er zijn vele kredietmogelijkheden. Welke past best bij ùw persoonlijke situatie?

  • Hypothecaire lening

Een gewone hypothecaire lening voor de aankoop van vastgoed komt het meest voor. De intrestvoeten staan nog altijd historisch laag, wat wonderen doet voor uw rendement.

Als zestiger kan uw leeftijd echter op een ‘njet’ voor uw kredietdossier botsen. Lees verder over het bulletkrediet als oplossing…

  • Wederopname

Is uw eigen woning grotendeels afbetaald, dan kan u opnieuw geld opnemen -aan huidig rentetarief- zonder dat een nieuwe hypothecaire inschrijving (geldt 30 jaar) nodig is. U bespaart dus kosten. Onthoud wel dat uw eigen gezinswoning nog steeds het onderpand vormt voor dit krediet.

Wederopname gebruikt men vooral als financiering voor renovaties.

  • Bulletkrediet

Nadert uw pensioen, dan zijn de banken voorzichtiger met het toekennen van krediet, omwille van de nakende verlaging van uw inkomen. Een bulletkrediet kan dan de oplossing zijn. Hebt u via uw werk een groepsverzekering, dan kan u lenen op (een deel van) de reeds verworven reserve. Uw portefeuille met obligaties en –in beperktere mate- aandelen kan eveneens een geschikt onderpand zijn voor een bulletkrediet.

Een ander voordeel van een bulletkrediet is dat u enkel intresten betaalt.

Interessant om weten: een bulletkrediet heeft meestal een termijn van 5 jaar en is wat duurder dan een gewone hypothecaire lening.

Financiering voor vastgoed: onbekend maar zeker niet onbemind

Ook als jonge(re) snaak kan u lenen op toekomstige uitbetalingen en zo fiscale optimalisatie bekomen:

  • Minder bekend maar zeer interessant: Als zelfstandige kan u lenen op de toekomstige opbrengst van uw VAPZ (Vrij Aanvullend Pensioen Zelfstandigen), wat ongekende fiscale voordelen oplevert. Tot maar liefst twee derden recupereert u zo: u brengt uw VAPZ niet alleen als kost in (tot 50% voordeel), maar betaalt hierdoor eveneens minder sociale bijdragen.
  • Lenen op pensioensparen is gelijkaardig en iets wat u ook als werknemer kan doen. Meer bepaald lenen op (een deel van het) bedrag dat u in de toekomst via uw huidige pensioensparen vergaard zal hebben. Het fiscale voordeel voor pensioensparen is 25% (bij € 1.260 jaarlijks pensioensparen) of 30 % (bij € 980).

Bovendien kan u in dergelijke systemen meestal vervroegd terugbetalen zonder kosten.

Hou rekening met het feit dat u effectief een aanvullend pensioen nodig zal hebben. Vastgoed vormt eveneens een aanzienlijke bron van ‘pensioen’inkomsten.

Een combinatie van diverse kredietmogelijkheden is uiteraard mogelijk.

Zo kan u met een beperkt startbedrag investeren én het rendement van uw vastgoed laten boomen. Zin om dit in de praktijk voor u te laten werken? Brody vindt samen met u het ideale vastgoed.